Twee huurders kwamen bij mij met een beschikking van de Belastingdienst. Zij moesten een bedrag aan huurtoeslag terugbetalen. De reden was dat de verhuurder nog stond ingeschreven in het gehuurde. Het gezamenlijk inkomen was daardoor te hoog om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Dit kwam enkel door het inkomen van de verhuurder. De verhuurder woonde echter feitelijk in het buitenland. De huurders vertelden dat zij bij aanvang met de tussenpersoon van de verhuurder hadden gesproken over de mogelijkheid van huurtoeslag, waardoor zelfs de kale huurprijs verlaagd was. Reden genoeg om een procedure te starten tegen de verhuurder, en met succes.
In een arrest van 14 mei 2019 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:4150) oordeelde het Hof dat een spookbewoner in het gehuurde een gebrek kan opleveren als bedoeld in artikel 7:204 BW. De verhuurder was in dit geval de spookbewoner, omdat hij nog als bewoner op het adres ingeschreven stond, terwijl hij daar feitelijk niet woonde. Dit leidde ertoe dat de huurders geen recht hadden op huurtoeslag, omdat het inkomen van de verhuurder werd meegenomen. Dit leidt tot beperking van de rechten van de huurders en vormt dan een omstandigheid waardoor zij niet het vrije genot van het gehuurde hebben gekregen dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten. De huurders ontvingen op deze manier alsnog de niet ontvangen huurtoeslag van de verhuurder.
De arresten
De woning van de verhuurder stond te koop, vanwege een verhuizing naar het buitenland. In afwachting van de verkoop heeft de verhuurder besloten om de woning te gaan verhuren. Na bemiddeling van een tussenpersoon, heeft de verhuurder met zijn huurders een huurovereenkomst gesloten voor de duur van één jaar. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan van 1 maart 2013 tot en met 28 februari 2014. Over deze periode hebben de huurders huurtoeslag bij de Belastingdienst aangevraagd en gekregen. Geruime tijd later ontvingen de huurders een brief van de Belastingdienst waaruit volgde dat zij de huurtoeslag terug dienden te betalen. De reden hiervoor was dat de verhuurder tot 22 november 2013 ingeschreven stond als bewoner van het gehuurde, waardoor het gezamenlijk inkomen te hoog was om in aanmerking te komen voor huurtoeslag.
De huurders wilden het bedrag dat zij aan de Belastingdienst dienden terug te betalen, verhalen op de verhuurder, omdat hun gezamenlijk inkomen wel voldeed aan de voorwaarden om huurtoeslag te krijgen. De inzet van de procedure bij de rechtbank is gebaseerd op de schadevergoedingsverplichting van de verhuurder wegens een gebrek.
De kantonrechter ging niet mee in het verhaal van de huurders. De kantonrechter overwoog dat niet van de verhuurder verwacht mocht worden dat hij zich uitschreef uit de basisregistratie. De tijdelijke huurovereenkomst was aangegaan, omdat de verhuurder nog niet zeker wist of hij zich wilde vestigen in het buitenland. Nu de verhuurder het gehuurde in eerste instantie aanhield als postadres, en de huurders ook daadwerkelijk post van hem ontvingen, hadden de huurders volgens de kantonrechter moeten weten (of moeten begrijpen) dat de verhuurder het beeld opwierp dat hij nog woonde op het verhuurde adres.
Doordat de huurders naar mening van de kantonrechter niet voldoende hadden aangetoond dat de verhuurder wist dat het verkrijgen van huurtoeslag voor hun relevant was en de verhuurder bovendien had betwist dat hier bij het aangaan van de huurovereenkomst over gesproken zou zijn, werden de vorderingen van de huurders afgewezen.
Het Hof dacht hier echter anders over en oordeelde het volgende. Wanneer een huurder woonruimte huurt met een huurprijs beneden de subsidie- of toeslaggrens, hoeft de huurder er volgens het hof in beginsel niet op bedacht te zijn dat hij geen gebruik kan maken van algemene inkomensvoorzieningen (zoals huurtoeslag), omdat de verhuurder nog als bewoner op het adres ingeschreven staat. Het hof overwoog dat een dergelijke ‘spookbewoner’ in het gehuurde onder omstandigheden kan leiden tot een beperking van de rechten van een huurder. Deze omstandigheid kan ertoe leiden dat de huurder niet het vrije genot van het gehuurde heeft gekregen dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Onder verwijzing naar het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 11 maart 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:2004), stelt het hof vervolgens dat deze omstandigheid een huurrechtelijk gebrek kan opleveren.
Het Hof liet de verhuurder toe bewijs te leveren dat door de tussenpersoon met de huurders besproken is, vóór het aangaan van de huurovereenkomst, dat de verhuurder op het adres van het gehuurde ingeschreven zou blijven staan. De verhuurder koos ervoor een schriftelijke verklaring te overleggen van de tussenpersoon, waaruit voorgaande echter niet duidelijk blijkt. De verhuurder slaagt dan ook niet in de bewijsopdracht. In het arrest van 24 september 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:7809) oordeelt het Hof dan ook dat de verhuurder de door de huurders geleden schade dient te vergoeden.
