Het belang van algemene voorwaarden bij onderhuur
Onderhuur. Voor een huurder kan het aantrekkelijk zijn de door hem of haar gehuurde woning aan een ander te verhuren. Veelal heeft de verhuurder echter geen belang bij deze onderhuur. Het is dan ook gebruikelijk dat de verhuurder dit heeft verboden. Wanneer mag dat?
Wat zegt de wet?
Wanneer er geen sprake is van verhuur van woonruimte, dan is een huurder in het algemeen bevoegd een zaak geheel of gedeeltelijk aan een derde te verhuren, tenzij de huurder moet aannemen dat de verhuurder hiertegen redelijke bezwaren heeft. Voor de verhuur van woonruimte wordt in de wet van deze algemene regel afgeweken. De huurder van woonruimte mag het gehuurde niet aan derden verhuren of in gebruik geven, tenzij de huurder van een zelfstandige huurwoning zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Het is mogelijk in de huurovereenkomst of in de algemene huurvoorwaarden een bepaling op te nemen die verhuur aan derden verbiedt.
Om een beroep te kunnen doen op de algemene huurvoorwaarden is het nodig dat de huurder weet dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn. Daarnaast moeten de voorwaarden door de verhuurder ‘ter hand zijn gesteld’.
De zaak: algemene voorwaarden en onderhuur
Onlangs heeft het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:3935) een vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. De voorzieningenrechter had de huurder veroordeeld tot ontruiming van de woning. Onderhuur van (een deel) van de woning was volgens de algemene huurvoorwaarden verboden. In strijd met deze bepaling had de huurder (een gedeelte) van de woning wel aan derden verhuurd. Ter discussie stond of de algemene voorwaarden door de huurder waren ontvangen. Wanneer zijn algemene voorwaarden ‘ter hand gesteld’?
In de reserveringsverklaring, die de huurder had ondertekend, was vermeld dat de algemene huurvoorwaarden waren overhandigd. Het gerechtshof leidde hieruit af dat voldaan was aan de vereiste terhandstelling en wees de ontruiming van de woning toe. Uit een schriftelijke door de wederpartij ondertekende verklaring, waarin wordt vermeld dat de algemene huurvoorwaarden zijn ontvangen, kan dus worden afgeleid dat deze voorwaarden zijn ontvangen. Het gerechtshof verwijst naar ECLI:NL:HR:2007:BA9610. De Hoge Raad oordeelde in die kwestie dat uit de door de wederpartij ondertekende offerte kon worden afgeleid dat de algemene voorwaarden van toepassing waren verklaard en met de offerte waren meegezonden.
Wat betekent dit voor u?
Wilt u als verhuurder niet dat een huurder van woonruimte de woning aan derden verhuurt? Dan doet u er verstandig aan dit uitdrukkelijk op te nemen in de huurovereenkomst die u laat ondertekenen door de huurder. Verwijst u naar de algemene huurvoorwaarden? Dan moet de huurder er van in kennis worden gesteld dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn én moet de huurder de algemene huurvoorwaarden hebben ontvangen. Let er goed op dat u de ontvangst van de voorwaarden dient te bewijzen als de huurder de ontvangst betwist.
Als huurder dient u goed na te gaan of u voor onderhuur toestemming nodig hebt van de verhuurder. Hebt u de vereiste toestemming niet? Dan kan dit vervelende gevolgen hebben, zoals bijvoorbeeld een veroordeling tot ontruiming van de woning.
Wij kunnen u adviseren over het opstellen van de huurovereenkomst en daarbij behorende voorwaarden. Hebt u vragen over onderhuur of de algemene voorwaarden? Neem dan contact op met Stad Advocaten. Wij helpen u graag.