Een huurder die merkt dat het gehuurde gebreken heeft, heeft mogelijkheden om zijn verhuurder te bewegen tot het verhelpen van die gebreken. Een belangrijk drukmiddel om de verhuurder in beweging te krijgen is het eisen van een huurverlaging. Hoe gaat zo’n traject tot het bewerkstelligen van een huurverlaging eigenlijk in zijn werk? Er zijn twee routes die de huurder kan volgen voor een huurvermindering door gebreken; via de huurcommissie en (rechtstreeks) via de kantonrechter. Uitgangspunt in beide gevallen is dat de huurder die een huurvermindering door gebreken wil realiseren eerst de verhuurder schriftelijk op de hoogte moet brengen van de gebreken door hem een opsomming te sturen van de gebreken en tekortkomingen.
Huurcommissie
Is de aanzegging van de gebreken gedaan, dan heeft de verhuurder zes weken om de gebreken te verhelpen. Lost de verhuurder de gebreken niet op, dan kan de huurder binnen zes maanden na de kennisgeving de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de vermindering van de huur. De huurcommissie gaat dan onderzoeken of er sprake is van gebreken. Dat doet de huurcommissie aan de hand van het “Besluit gebreken” waarin drie categorieën gebreken staan vermeld. Bij elke categorie hoort een percentage huurvermindering. De huurvermindering, in het geval de huurcommissie gebreken vaststelt, gaat in op de eerste dag van de volgende maand volgend op de maand waarin de huurder de gebreken schriftelijk bij de verhuurder heeft gemeld en duurt voort totdat de verhuurder de gebreken heeft verholpen.
Kantonrechter
Naast de procedure bij de huurcommissie kan de huurder er ook voor kiezen om een procedure bij de kantonrechter te starten. Ook bij deze procedure moet de huurder binnen zes maanden na de kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder een procedure starten. Een procedure bij de kantonrechter biedt echter meer mogelijkheden dan de procedure bij de huurcommissie omdat het begrip “gebrek” niet beperkt is tot de gebreken uit het Besluit gebreken.Onderstaand geef ik kort de belangrijkste verschillen weer:
- Bij de huurcommissie moet het gebrek gedefinieerd worden aan de hand van het “Besluit gebreken” en bij de kantonrechter is het begrip gebrek veel ruimer;
- De huurcommissie kan bij een geconstateerd gebrek slechts op grond van de categorieën uit het “Besluit gebreken” een maximaal percentages huurvermindering opleggen, de kantonrechter is aan die percentages niet gebonden; en
- Nadat de huurcommissie is ingeschakeld kan pas na een besluit van de huurcommissie de kantonrechter benaderd worden, een procedure rechtstreeks bij de kantonrechter kan sneller gaan, maar is duurder dan een procedure via de huurcommissie.
Wilt u graag advies over welke route in uw geval het meeste resultaat oplevert? Neem dan gerust contact met ons kantoor op om de mogelijkheden te bespreken.